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조망권 시뮬레이션은 창에서 보이는 하늘과 외부 경관을 3차원적으로 재현하고, 이를 수치화해서 조망침해 여부와 수인한도 초과 여부를 평가하는 정량적 분석 기법이다. 천공율·조망차폐율, 개방감·압박감 지표는 소송에서 수인한도 판단의 핵심 근거로 활용되고 있어, 전문가 보고서에서는 이 부분을 구조화해 제시하는 것이 중요하다.

조망권 시뮬레이션 개요

1. 3D 모델링 : 대상지 지형, 기존·계획 건축물, 도로·공원·조망대상(산·하천 등)을 3차원으로 모델링한 뒤 관찰점(거실창, 발코니 등)을 설정한다.

2. 시야 분석 : 관찰점에서의 시야각을 설정하고, 시야를 투영해 하늘·조망대상·가해건축물이 차지하는 비율을 계산한다.

3. 전·후 비교 : 개발 전·후의 천공율, 조망차폐율, 조망대상 가시율 변화를 정량화하여 조망이익 감소 정도와 폐쇄감·압박감 증가 정도를 평가한다.

천공율과 조망차폐율

1. 천공율(천공조망률) : 피해건물 거실창 안쪽 일정 지점에서 창 전체 면적 중 건물에 가려지지 않고 하늘이 보이는 면적 비율을 말하며, 시각적 개방감을 나타내는 대표 지표이다.

2. 조망침해율·조망차폐율 : 동일한 관찰점에서 창 전체 중 가해건축물로 인해 차폐되는 면적 비율 또는 그 증가율을 의미하며, 시야 차단과 조망손실의 정도를 수치로 표현한다.

3. 천공차폐율·천공개방지수 : 천공(하늘)을 반구 형태로 모델링한 후 건축물에 의해 가려지는 천공량의 비율(차폐율)과 허용되는 개방 정도(개방지수)를 통해 공간적 개방감과 위압감을 정밀하게 분석하는 기법도 연구·적용되고 있다.

개방감·압박감 허용 한계와 수인한도

1. 개방감 허용 한계 : 천공율이나 천공개방지수가 일정 수준 이하로 떨어지면 일상적인 주거에 요구되는 시각적 개방감이 상실되었다고 평가할 수 있으며, 이를 수인한도 심사의 기초지표로 사용할 필요성이 학계에서 제기되고 있다.

2. 압박감 허용 한계 : 조망차폐율 증가, 가해·피해 건물 간 거리, 높이비, 입면차폐도 등을 종합하여 폐쇄감·압박감이 사회통념상 감내 가능한 범위를 넘었는지 판단해야 한다는 견해가 다수이다.

3. 연구 동향 : 천공조망률, 개방감 상실 정도, 압박감의 심리적 영향과 부동산 가치 변화를 연계해 구체적인 수인한도 기준을 마련해야 한다는 연구가 지속적으로 제기되고 있으나, 현재까지 일률적인 수치 기준은 확립되지 않았다는 점이 특징이다.

소송에서의 수인한도 판단과 시뮬레이션의 역할

1. 법원의 기본 입장 : 대법원은 조망침해율 증가만을 이유로 수인한도 초과를 인정할 수 없고, 천공률·조망률 등 수치뿐 아니라 가해건물의 높이, 이격거리, 용도, 주변 환경, 조망이익의 사회적·경제적 가치 등을 종합 고려해야 한다고 판시하였다.

2. 천공조망권 침해 판단 : 하급심은 천공율·조망침해율 등 정량지표를 활용해 조망권 침해 여부를 판단해 왔으며, 조망침해율이 55% 이상 증가해 중대한 개방감 상실이 발생한 사안에서 수인한도 초과를 인정한 판결도 있다.

시뮬레이션의 증거 가치

전·후 천공율, 조망차폐율, 천공개방지수, 입면차폐도, 조망대상 가시율 등을 체계적으로 제시하면, 개방감·압박감이 어느 구간에서 수인한도를 넘어서는지에 관한 설득력 있는 기초자료가 된다.

특히 대법원이 요구하는 “폐쇄감·압박감의 수인한도에 관한 구체적 심리”를 뒷받침하는 도구로서, 정량지표와 실제 시야를 재현한 시뮬레이션 이미지를 함께 제시하는 것이 중요하다고 평가된다.

이런 구조로 조망권 시뮬레이션 결과를 정리하면, 단순 “조망이 나빠졌다”는 주장 수준을 넘어, 천공율·조망차폐율과 개방감·압박감 허용 한계치를 연결한 전문적인 수인한도 판단 근거를 제시할 수 있어 소송에서 설득력이 크게 높아진다.